Wynajem mieszkań w stolicy, a sprawne zarządzanie inwestycją

Wynajem mieszkań w stolicy, a sprawne zarządzanie inwestycją

Popularność inwestowania pieniędzy w mieszkania, które są następnie remontowane, meblowane i przeznaczone na wynajem, utrzymuje się na stale wysokim poziomie. Jest to działanie wysoce dochodowe i intratne z punktu widzenia lokowania kapitału, również tego, którego się nie posiada. Zarządzanie nieruchomościami Warszawa nie jest potrzebne przy jednym mieszkaniu, ale gdy w portfolio rentiera pojawia się ich kilkadziesiąt, to warto zadbać o odpowiednią ich obsługę. Usprawni to nie tylko procesy kontaktu z najemcami, ale także da wiele spokoju w kontekście aspektów prawnych całego przedsięwzięcia.

Zajęcie na pełen etat

Większość inwestorów traktuje swoje mieszkania jako formę lokaty kapitału oraz zajęcie dodatkowe, które jest wykonywane w sposób półpasywny. Oznacza to, że posiadanie od dwóch do trzech lokali, nie jest sprawą na tyle absorbującą, że trzeba rezygnować z etatu. Jeśli na tym kończy się ekspansja rentierska, to można uniknąć korzystania z usług fachowca. Natomiast jeśli liczba nieruchomości wzrasta do kilkudziesięciu, to niemalże konieczne staje się zrezygnowanie ze stałej pracy i zajęcie się doglądaniem mieszkań. 

Zarządca nieruchomości
Zarządzanie nieruchomościami Warszawa

Niestety nigdy nie ma sytuacji idealnej, w której każda z nieruchomości jest wynajmowana przez klienta nastawionego na długoterminowy pobyt. Bardzo częste roszady lokatorskie to zazwyczaj standard, szczególnie w stołecznych warunkach, gdzie najemcy nie przywiązują się zbytnio do miejsc, w których przychodzi im egzystować. W momentach komplikacji potrzebne jest profesjonalne zarządzanie nieruchomościami. Może się to odbyć na drodze edukacji własnej lub zatrudnienia wyspecjalizowanych fachowców, za określoną umową kwotę.

Rozwiązywanie sporów i utrzymanie norm prawnych

W sytuacji, gdy lokal pozostaje wynajęty, trzeba stale pilnować spraw z nim powiązanych. Jeśli jest to własność na terenie wspólnoty mieszkaniowej, to warto chodzić na zebrania, podczas których można reagować na wnioski i przedstawiać własne. Trzeba być również dostępnym dla najemcy, który również ma prawo żądać od wynajmującego przeprowadzenia napraw, inwestycji i rozwiązania innych problemów. Zarządzanie nieruchomościami na wynajem jest w tej materii sprawą dość delikatną. Do całokształtu dochodzą zmieniające się każdego roku regulacje prawne, zarówno w kontekście podatkowym, energetycznym i budowlanym. Każdy z tych aspektów należy mieć na uwadze.

Inwestycje a opłacalność

W przypadku każdego posiadacza nieruchomości pojawia się bariera, którą trzeba pokonać, a jest nią potrzeba zainwestowania kolejnej sumy pieniędzy, alby stan techniczny był nieco lepszy, niż pierwotnie. Nakłady finansowe najczęściej są potrzebne na samym początku, ponieważ większość lokali z rynku wtórnego wymaga remontu. Sprawne zarządzanie nieruchomościami polega między innymi na ocenie ekonomicznej pełnej skali podjętych przedsięwzięć. Dlatego koszt doprowadzenia mieszkania do stanu użyteczności powinien być brany już na etapie ustalania sumy początkowej, jaką chce się ulokować w czterech ścianach.

Inwestowanie jest najczęściej dość opłacalne, bo znacząco podnosi wartość nieruchomości. Od tego zależy nie tylko jej wycena, ale i postrzeganie w oczach najemców. To nieprawda, że jedyną wytyczną przy wynajmowaniu jest lokalizacja. Oczywiście kawalerka oferowana na Mokotowie nie może się równać z tą na Białołęce. Zdecydowanie też lepsza będzie Wola niż Bemowo, ale tutaj różnice te są mniej odczuwalne. Kluczem do zrozumienia balansu opłacalności jest spojrzenie na sprawę z dystansu, łącznie z ujęciem przyszłościowym. Tylko wtedy można oszacować całość w sposób odpowiedni i zdroworozsądkowy.

Odpowiedzialność w zarządzaniu nieruchomościami

Kupując pierwsze mieszkanie, potem drugie i kolejne, trzeba znać realia rynkowe. Teoretycznie w Warszawie każdy zakup jest opłacalny, jeśli nie jest zbyt mocno przepłacony. Największymi wygranymi są wszyscy ci, którzy swoje akty notarialne uzyskali jeszcze przed największą ekspansją cenową. Obecnie bardzo ciężko jest mówić o dobrym sezonie na nabywanie mieszkań, ponieważ kwoty za metr kwadratowy wynoszą średnio 10 000 zł, co nie jest zachęcającą sumą. Z drugiej strony w niektórych miejscach w przyszłości może być tylko drożej, więc to właśnie teraz jest odpowiednia pora na ulokowanie własnego kapitału.

Ostrożność powinna być szczególną cechą tych, którzy na swoje działania pożyczają pieniądze. Brak dużego budżetu nie jest czymś złym, a tym bardziej eliminującym na drodze do zostania rentierem i uprawiającym na pełen etat zarządzanie nieruchomościami na wynajem. Jednakże tak samo jak przy każdej innej inwestycji trzeba obliczyć ryzyko z tym związane, możliwość zabezpieczenia finansowego całej operacji i ewentualną stopę zwrotu. Bezwzględnie powinno się też eliminować niekorzystne kredyty oraz te proponowane w walutach obcych. Watro pamiętać, że sama zdolność kredytowa to nie wszytko, a liczy się przede wszystkim dojrzałość inwestycyjna. Bez niej wynajmowanie mieszkań nie może być traktowane w kontekście poważnego przedsięwzięcia, które ma na celu zabezpieczenie finansów w przyszłości.